REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS – PARTE III A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

          Começaremos explicando em poucas palavras o significado do termo Adjudicação Compulsória, que é o ato da transmissão de determinados bens por ordem judicial.

A Adjudicação Compulsória, tem sua origem no Decreto-Lei nº 58/1937 onde foi criada no artigo 15, com a finalidade de garantir aos compromissários o direito de exigir a outorga da escritura definitiva, assim que quitar o imóvel.

A garantia deste direito se não for efetivada pelo promitente vendedor, será garantida pelo artigo 16, o qual garante a possibilidade de propor para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, a qual terá o rito sumaríssimo (ou seja terá seu procedimento mais rápido).

Nos dias de hoje, para que se possa propor a mencionada ação, não é mais necessário que o contrato de compra e venda esteja registrado, basta que seja um documento lícito (válido) e idôneo, isto vale apenas para imóveis loteados.

Em relação a imóveis não loteados, é imprescindível para a propositura da ação de adjudicação compulsória que o contrato de compra e venda esteja registrado no Registro de Imóveis competente.

Esta condição esta expressa no Decreto-Lei nº 58/37 e não foi derrogado expressa ou tacitamente pela Lei 6.766/79.

O compromissário comprador tem, preenchidos todos os requisitos legais, direito a propor a ação de adjudicação compulsória, a qual é dirigida contra o proprietário do imóvel. Julgada procedente a mencionada ação, o Juiz outorga o domínio do imóvel ao compromissário, nesta situação não há suprimento de declaração de vontade do promitente vendedor, mas sim verdadeira expropriação da disponibilidade que tem este do imóvel. Sendo assim, o título de aquisição da propriedade não é o contrato, mas sim a sentença.

Portanto ao ordenar a adjudicação compulsória o Juiz estará determinando a execução sob forma específica de uma obrigação contratual que não foi voluntariamente cumprida.

A adjudicação compulsória só será eficaz para imóveis que já possuam registros imobiliários, ou seja, para imóveis regularizados, pois para imóveis que ainda não possuem registro, tal regularização só será possível através da ação de usucapião.

Vale lembrar que o compromisso de compra e venda para efeitos obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizado em instrumento público. Todavia, se houver cessão de direitos, para que o último promissário cessionário tenha direito à adjudicação, necessário será a citação de todos os promitentes cedentes que fizeram as transferências de seus direitos em relação à compra do imóvel.

Sendo assim, todos que possuem contratos de compra e venda ou cessão destes contratos, e que os imóveis sejam regularizados (registrados) após a quitação do valor total da venda terão direito a propor a ação de adjudicação compulsória, mesmo se o promitente vendedor estiver desaparecido.

Procurem seus direitos, não deixem para depois, em nossa região existem muitos imóveis apenas com contrato de compra e venda, ou seja, contrato de gaveta, e em muitos casos só depende de você para a real regularização.

            Um imóvel regularizado vale aproximadamente trinta por cento (30%) a mais que um imóvel que só possui contrato de compra e venda, a regularização destes imóveis depende única e exclusivamente de cada compromissário, quando os mesmo começarem a se mexer teremos um grande número de imóveis regularizados em nossa região.

Mário Pires Pimentel Junior

É Advogado, Professor, Bacharel

 em Pedagogia e ex-Oficial Substituto

e Tabelião Interino de Notas.