A compra de um imóvel com utilização de financiamento imobiliário, requer um planejamento adequado e por que não dizer a previsão de uma poupança em que o mutuário possa se socorrer em caso de problemas em seus rendimento futuros. Utilizar de financiamento sem planejamento, deixando para resolver quando o problema ocorrer é estar em risco de perder o bem imóvel e tudo que gastou para adquiri-lo.
Antigamente a garantia que o banco exigia para o pagamento do financiamento imobiliário era a escritura de hipoteca registrada na matricula do imóvel. Em caso de inadimplência o banco necessitava entrar na justiça para levar o bem imóvel do devedor a leilão judicial e reaver os valores emprestados. O devedor ganhava tempo com a demora do judiciário em autorizar o leilão.
A partir de 1997, a Lei Federal 9.514/97 instituiu como forma de garantia nos empréstimos para compra de imóvel a Alienação Fiduciária instituída na própria escritura de compra e venda pelo banco credor. Semelhante a antiga hipoteca, tem como principal diferencial não precisar da justiça para que o banco retome o imóvel do devedor. A legislação criou uma forma de retomada mais rápida do bem em caso de falta de pagamento do financiamento, a retomada extrajudicial do imóvel.
Na compra do imóvel com alienação fiduciária em garantia, o credor detém os direitos sobre o bem financiado(propriedade resolúvel) e o comprador detêm a propriedade desprovida dos direitos. Fica com a posse direta e o banco com a posse indireta. Quitado o financiamento o mutuário retoma todos os direitos do bem.
Diferente da hipoteca convencional a alienação fiduciária não exige ação judicial para retomada do imóvel. A partir da inadimplência do mutuário fiduciante (comprador que solicitou financiamento para pagar o bem) o banco deverá seguir trâmites legais garantindo ao devedor o direito de quitar sua divida. Não quitado o valor devido o banco poderá consolida-lo em sua propriedade.
A alienação fiduciária estabelecida na escritura de compra e venda é registrada na matricula do imóvel junto ao cartório de Registros de Imóveis ( RGI ). O Registro de Imóveis irá fazer as devidas notificações ao devedor fiduciante.
Uma vez que o mutuário esteja em divida e não procure o credor para quita-la, este credor(banco financiador) será obrigado a fazer prova de que o mutuário deve. Essa prova se faz com a Notificação Extrajudicial. A partir desta notificação o devedor será considerado inadimplente comprovadamente.
Quem faz a notificação ao devedor é o Cartório de Imóveis por solicitação do banco credor. Este tem competência para por escrito notificar o devedor e não o conseguindo pode transferir a notificação para um oficial do Cartório de Títulos e Documentos. O Títulos e Documentos é utilizado quando o devedor se esconde para não receber a notificação escrita do Registro de Imóveis, muito comum.
15 dias após ser notificado, se o devedor não quitou a divida(chama-se purgar a mora) o Cartório de Registro de Imóveis(RGI) averbará (anotará) na matricula imobiliária do imóvel a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Em geral o credor fiduciário é um banco mas a lei permite que pessoa física também possa fazer este tipo de garantia.
A consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário(banco) ocorre com a a averbação na matricula devendo o credor pagar o Imposto de transmissão (ITBI). Neste momento a propriedade deixa de ser do devedor e passa a ser do banco.
A lei não permite ao credor ficar com o imóvel, ele tem que tentar vende-lo em pelo menos 02(dois) leilões. Não conseguindo a arrematação nos dois leilões por falta de interessados, o credor fiduciante deverá averbar no cartório de imóveis os autos do leilão informando terem sido negativos por falta de interessados. Com esta averbação dos leilões negativos o credor poderá dispor do imóvel como bem entender podendo vender direto. Quanto você vê anúncios de feirões de imóveis de bancos, são estes imóveis retomados que não tiveram interessados nos leilões e agora estão livres para venda direta. Veja como é fundamental analisar a matricula imobiliária antes de fechar o negócio. É nela que você busca a informação de que o banco credor cumpriu a lei.
Vale lembrar que uma vez que o mutuário deixe de pagar as parcelas, a divida somente poderá ser quitada A VISTA. O credor não aceita parcelamento uma vez que a divida é original de um financiamento pago em parcelas
Sempre recomendo: se vai financiar um imóvel, não comprometa mais que pode, faça uma pequena poupança, em caso de atraso no pagamento corte imediatamente despesas e pague a divida para que não aumente. Ficar para do esperando o que vai acontecer levará o devedor a perda do bem em menos de 06 meses.
A saber:
- credor fiduciário : banco que aprovou o financiamento
- devedor fiduciante: o mutuário que fez o financiamento e não pagou
- purgar mora: pagar a divida total
- averbar: anotar
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